日前,克而瑞研究中心發(fā)布的報告顯示,2022年1月份,全國經(jīng)營(yíng)性土地供應總建筑面積僅為9485萬(wàn)平方米,環(huán)比下降39%。土地供應量是2019年以來(lái)最低的一個(gè)月。同期,全國土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積僅為7851萬(wàn)平方米,環(huán)比大降84%,同比下降52%。

供應也降,成交也降,且下降幅度較大,這在以往,并不多見(jiàn),不難看出,現在的房企,拿地意愿已經(jīng)處于低迷狀態(tài)。過(guò)去那種見(jiàn)地就搶?zhuān)?jiàn)地就爭的現象,已經(jīng)蕩然無(wú)存。取而代之的,是一等二看三過(guò)問(wèn),且過(guò)問(wèn)之后,很多就沒(méi)了下文。

房企拿地熱情不高的現象,也傳遞到了地方政府身上,地方在供地方面,也已經(jīng)熱情降低、積極性越來(lái)越低了。前幾年,可不是這樣。只要有一點(diǎn)點(diǎn)上市可能的土地,地方都會(huì )想方設法拿出來(lái)上市,并給予一定政策,從而讓房企爭搶。為什么前些年“地王”不斷,就是地方和房企“兩個(gè)積極性”作用的結果。

不難看出,從前兩年開(kāi)始,這樣的現象已經(jīng)越來(lái)越少了,“地王”也已經(jīng)幾乎不見(jiàn)了。去年以來(lái),隨著(zhù)房企資金越來(lái)越緊,特別是頭部房企曝出資金鏈緊繃甚至斷裂風(fēng)險,房企的注意力也都轉到了如何籌集資金渡難關(guān)方面,有能力繼續拿地的房企,已經(jīng)越來(lái)越少,地方推出的土地,流拍率也越來(lái)越高,有的接近一半,低者也在20%左右。越來(lái)越多的流拍,也把地方政府的土地供應積極性打掉了,很多地方在想,與其花大量的人力、物力和財力拆遷安置,到頭來(lái)不是流拍就是一輪輪降價(jià),最終連拆遷成本也應付不了,哪還有供地的積極性。如果土地賣(mài)不出去,壓在政府手上,拆遷成本會(huì )越來(lái)越高,還會(huì )給政府和負責拆遷的主體帶來(lái)極大的資金壓力??梢灶A料,土地出讓金在2021年創(chuàng )新高后,從2022年開(kāi)始,可能也要面臨下跌格局了。

那么,這到底是一種好現象,還是不好的現象。筆者認為,這應當是一種好現象。至少,就短期來(lái)看,是一種好現象。因為,房企終于開(kāi)始冷靜了、清醒了、理智了,不再進(jìn)行大規模負債擴張、負債拿地、負債運行了,而是在強大的資金壓力下,理性對待拿地問(wèn)題,不是必須拿的地,可能連參與的底氣也沒(méi)有了。更多的房企,都是在通過(guò)售房和變現資產(chǎn)來(lái)籌集資金,保證手中已經(jīng)開(kāi)工的項目能夠按時(shí)交樓,沒(méi)有開(kāi)工的項目,盡快開(kāi)工,哪還有資金去拿新的土地、去進(jìn)行新的開(kāi)發(fā)。

對地方政府來(lái)說(shuō),面對房企拿地積極性不高,流拍風(fēng)險加大,也不再像前些年那樣,到處找地拆遷,以便于盡快將更多的土地推向市場(chǎng),除可以給政府帶來(lái)源源不斷的土地出讓收益之外,也可以制造出一個(gè)個(gè)的政績(jì)。不管這些政績(jì)是不是老百姓喜歡的,對這任官員來(lái)說(shuō),心里是樂(lè )滋滋的,是算完成了一件“大事”。只是,有些“大事”,會(huì )給后來(lái)者留下一大堆麻煩,也會(huì )給地方發(fā)展留下許多障礙。如果因此地方政府的供地積極性弱了,從土地上拿錢(qián)的欲望低了,確實(shí)不是一件壞事。

那么,這樣的現象,將維持多長(cháng)時(shí)間呢?筆者認為,至少三年。那就是要等到房企把手中的土地開(kāi)發(fā)完,把手中的房產(chǎn)銷(xiāo)售大半,然后資金比較充裕,才會(huì )繼續拿地。即便如此,拿地的理性也會(huì )明顯增強,而不會(huì )像過(guò)去那樣不看價(jià)格,只看需要。所以,未來(lái)一段時(shí)間,不要指望房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )轉變到哪里去,也不要指望房企能夠重拾拿地熱情。房企會(huì )不會(huì )拿地,一定要在房企負債降至沒(méi)有風(fēng)險的情況下,否則,肯定不會(huì )再瘋狂拿地。今天的難過(guò),會(huì )成為多數房企的教訓,會(huì )讓他們更加清醒地認識到,負債擴張是死路一條、一條死路。只有穩健發(fā)展,才是企業(yè)生存的保證。

(記者 譚浩俊)

標簽: 土地供應量 拿地意愿 經(jīng)營(yíng)性用地 房企拿地積極性