個(gè)別中介機構或經(jīng)紀人為吸引客戶(hù)成交,向客戶(hù)作出口頭或書(shū)面的返傭承諾,等到成交后卻玩失蹤;有一套房改房的房產(chǎn)證上只有一人名字,但出售交易時(shí)卻需業(yè)主夫妻雙方同時(shí)簽名才能辦理系列手續;沖動(dòng)買(mǎi)房,之后想解約,愿意賠付定金,賣(mài)家卻要求賠償交易價(jià)格的10%作為違約金……廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“協(xié)會(huì )”)日前公布,2021年協(xié)會(huì )全年立案處理消費者投訴中介案件14宗,較上年下降50%;接待和處理消費者有關(guān)存量房轉讓、住房租賃的咨詢(xún)案件數量有較大升幅,全年共處理786宗咨詢(xún)案件,其中現場(chǎng)咨詢(xún)共330宗,電話(huà)咨詢(xún)452宗,信件咨詢(xún)4宗。同時(shí),協(xié)會(huì )還公布了相關(guān)典型交易案例,請廣大消費者注意房地產(chǎn)交易環(huán)節中容易忽略的問(wèn)題,避免不必要的交易風(fēng)險。

案例1 中介承諾返3萬(wàn)元傭金,成交后離職不認數

2020年6月,黃先生在某中介門(mén)店經(jīng)紀人朱某的推薦下,在花都區某樓盤(pán)買(mǎi)了商品房。簽合同前,朱某向黃先生表示,只要向他購買(mǎi)該樓盤(pán)的物業(yè),待黃先生完成房屋網(wǎng)簽備案后60日內,他就給黃先生返傭3萬(wàn)元,于是黃先生與朱某簽訂《返傭協(xié)議》。

一個(gè)月后,黃先生在微信上告訴朱某,已完成房屋的網(wǎng)簽備案。朱某回應“好的,待收到傭金,便會(huì )按約支付3萬(wàn)元”。兩個(gè)月時(shí)間里,黃先生多次詢(xún)問(wèn)朱某什么時(shí)候能收到錢(qián),朱某剛開(kāi)始以開(kāi)發(fā)商未結傭為由,讓黃先生再等等。2020年10月,黃先生再次通過(guò)微信詢(xún)問(wèn)朱某什么時(shí)候支付3萬(wàn)元,發(fā)現自己的微信已被朱某拉黑,且朱某的電話(huà)已停機,他無(wú)法聯(lián)系到朱某。

隨后,黃先生來(lái)到朱某任職的中介公司,該公司表示朱某已在當年8月底收到該成交物業(yè)的傭金,并在9月初向公司提出離職。對于黃先生與朱某私下約定返傭一事,該公司并不知情。黃先生要求公司承擔3萬(wàn)元,公司表示不同意。于是,黃先生向法院起訴朱某。法院根據黃先生提供的《返傭協(xié)議》、預售備案信息查詢(xún)、微信聊天記錄以及當事人陳述等,認為返傭條件已達成,《返傭協(xié)議》里的3萬(wàn)元屬債務(wù),應當償還,予以支持。

但遇到相似情形的陳先生就沒(méi)這么幸運了。陳先生向協(xié)會(huì )反映,他在某樓盤(pán)附近遇到經(jīng)紀人賴(lài)某并加了微信,經(jīng)賴(lài)某介紹在黃埔區某樓盤(pán)買(mǎi)了一套商品房,賴(lài)某曾向他口頭承諾房屋成交后返傭2萬(wàn)元?,F房屋已完成過(guò)戶(hù),但賴(lài)某卻失聯(lián)了。他不確定賴(lài)某是哪間中介公司的經(jīng)紀人,希望通過(guò)協(xié)會(huì )聯(lián)系到賴(lài)某。經(jīng)核查,賴(lài)某未辦理房地產(chǎn)中介服務(wù)人員信用信息卡、未持有業(yè)務(wù)水平證書(shū),故無(wú)法確定其身份及任職機構,無(wú)法對陳先生提供協(xié)助。

案例分析 部分中介故意拖延支付返傭或離職不認數

近年來(lái),為了開(kāi)拓客源,提高樓盤(pán)銷(xiāo)售量,大多數開(kāi)發(fā)商與房地產(chǎn)中介機構聯(lián)動(dòng)銷(xiāo)售,通過(guò)房地產(chǎn)中介機構吸納客源,推廣樓盤(pán),促成交易后再支付傭金給中介機構。個(gè)別中介機構或經(jīng)紀人為吸引客戶(hù)成交,向客戶(hù)作出口頭或書(shū)面的返傭承諾。由于房屋交易手續辦理周期較長(cháng),購房人在完成交易后,某些經(jīng)紀人往往以開(kāi)發(fā)商未支付傭金為由拖延支付,甚至通過(guò)微信拉黑購房人、離職等方式,逃避返傭承諾。

律師提醒

務(wù)必簽署書(shū)面合同,切記核實(shí)經(jīng)紀人身份

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示,首先,如果中介人員承諾返傭,務(wù)必簽署書(shū)面合同,而且務(wù)必注意在書(shū)面合同上要加蓋中介公司的印章??谡f(shuō)無(wú)憑,沒(méi)有協(xié)議,司法實(shí)踐中很難得到支持。其次,除了協(xié)議以外,對承諾的過(guò)程也可以進(jìn)行相應取證,比如溝通記錄、電話(huà)錄音、微信記錄等。最后,對中介人員的身份要進(jìn)行核實(shí),避免遇到假中介。對中介公司是否是這個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售公司也需要進(jìn)行核實(shí)。

“如果遇到這種問(wèn)題,首先,要注意取證,對現有證據進(jìn)行分析,看看是否充分。如果不充分,就要進(jìn)一步完善,補充取證。其次,可以向當地住建部門(mén)或行業(yè)協(xié)會(huì )進(jìn)行投訴。第三,可以直接到法院提起訴訟解決”。

案例2 一人名下房改房,配偶也是共有人

梁先生跟太太商量,想把自己在越秀區的房改房出售,置換一套電梯房。雖然梁先生房屋所在社區這幾年一直在討論加裝電梯,但一直未有落實(shí)。經(jīng)過(guò)商量后,梁先生到某中介公司放盤(pán)出售。一周后,中介公司為梁先生找到有購買(mǎi)意向的陳先生。陳先生在多次看房后,最終與梁先生協(xié)商房?jì)r(jià)為280萬(wàn)元,以一次性方式支付房款,并約定2天后簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

在簽合同當天,梁先生帶上房產(chǎn)證等一系列產(chǎn)權資料獨自到中介門(mén)店與陳先生簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。這時(shí),中介詢(xún)問(wèn)梁先生,他太太是否可以到現場(chǎng)簽名。梁先生回復稱(chēng)已經(jīng)和太太商量好,而且房產(chǎn)證只有他一個(gè)人的名字,他一個(gè)人簽合同就可以了。簽訂合同后,陳先生按約定支付梁先生10萬(wàn)定金,并約定10天后到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理相關(guān)手續。

過(guò)戶(hù)當天,登記部門(mén)工作人員告知雙方,該房屋屬于房改房,需要夫妻雙方同時(shí)簽名才能辦理相關(guān)過(guò)戶(hù)登記手續,但因為梁太太去了外地,當天無(wú)法到場(chǎng)補簽名,雙方只好重新約時(shí)間辦理過(guò)戶(hù)登記手續。

幾天后,梁太太回家后在社區看到剛剛張貼的房屋電梯加裝前期公示,與梁先生商量一旦電梯加裝成功,房屋可能會(huì )有幾十萬(wàn)的升值空間,280萬(wàn)元的售價(jià)過(guò)低。于是,梁先生以太太未在合同上簽字、合同無(wú)效為由,拒絕繼續辦理過(guò)戶(hù)登記手續,并表示會(huì )把定金退還給陳先生。

但陳先生認為自己已按照約定支付定金,并已準備好一次性付款的資金,也按雙方之前的約定去辦理過(guò)戶(hù)手續,梁先生拒絕履行合同,應當按照合同約定賠償違約金,即交易價(jià)款的20%。而梁先生堅持以不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)要求房改房必須夫妻二人都簽名方可辦理過(guò)戶(hù)登記為由,稱(chēng)太太未簽名,故不存在違約,應當是合同未成立,只要退回10萬(wàn)元定金就可以了,并認為是中介沒(méi)有提前告知房改房的出售需要夫妻雙方簽字,是中介失職。由于雙方意見(jiàn)不一致,梁先生回復稱(chēng)需要5天時(shí)間考慮。

梁先生多方咨詢(xún)律師后,才知道自己的行為構成表見(jiàn)代理,在買(mǎi)家陳先生按約履行合同的情況下,他如果以太太未簽名不同意出售房屋為由解除合同,需承擔房?jì)r(jià)20%的違約責任,而且還需支付中介費。即使房屋升值,仍不能抵消所需賠付的違約金。再三衡量后,梁先生告知中介公司愿意與陳先生重新辦理交易過(guò)戶(hù)手續。

案例分析 該案例適用表見(jiàn)代理

協(xié)會(huì )表示,自2009年起,廣州市辦理房改房交易過(guò)戶(hù)時(shí)需查看《房改房上市繳款明細表》。當明細表上有記載配偶信息的,則是根據夫妻雙方的工齡享受的房改政策,要求配偶一同到場(chǎng)簽名確認。

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋(一)的第二十八條,一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋,第三人善意購買(mǎi)、支付合理對價(jià)并已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記,另一方主張追回該房屋的,人民法院不予支持。此外,根據《廣東省高級人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指引》第十九條,買(mǎi)賣(mài)合同因出賣(mài)人沒(méi)有處分權不能履行的,人民法院可以向買(mǎi)受人釋明變更訴訟請求為解除合同、賠償損失。但買(mǎi)受人舉證證明夫妻另一方知道而未表示反對的,可以判決合同繼續履行。

司法實(shí)踐中,從保護善意第三人及交易安全的角度考慮,夫妻一方與第三人進(jìn)行的民事行為,適用表見(jiàn)代理的規定,即夫妻一方所為,他人有理由相信為夫妻雙方共同意思表示的,夫妻中的另一方不得以不同意或不知道為由進(jìn)行抗辯。

協(xié)會(huì )提醒

房改房交易需留意“隱性共有人”

協(xié)會(huì )提醒消費者,購買(mǎi)和出售房改房時(shí)需特別謹慎,房改房上市交易,需要查看《房改房上市繳款明細表》,配偶雖然未在產(chǎn)權證上注明或顯示為房屋共有人,但只要在《房改房上市繳款明細表》有登記,則是作為隱性共有人存在,無(wú)論簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同或辦理產(chǎn)權登記,都需要夫妻雙方共同辦理。

(記者 羅莎琳)

標簽: 房地產(chǎn)交易 返傭協(xié)議 中介機構 中介人員