3月29日,2022房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力測評成果正式發(fā)布,備受關(guān)注的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500”等測評榜單揭曉。這項由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測評工作,已連續開(kāi)展14年,相關(guān)測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標準。

排名:

行業(yè)變化較大 萬(wàn)科蟬聯(lián)第一

2022房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500前三位由萬(wàn)科、中海、保利占據。其中,萬(wàn)科蟬聯(lián)第一,中海、保利分別位列第二、三位,碧桂園、招商蛇口、華潤、龍湖、融創(chuàng )、金地、新城分列四至十位。

與2021年相比,2022年榜單變動(dòng)率明顯變大。產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)秀、財務(wù)成本控制良好的房企排名提升明顯,規模巨大但流動(dòng)性出現問(wèn)題的房企則排名下降較多。

規模:

集中趨勢有所下降

2021年,TOP500房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為916.78億元,同比增長(cháng)10.47%,增速較上年下降6.17%;凈資產(chǎn)均值為211.93億元,同比增長(cháng)18.52%,增速較上年提升0.63%。

從測評結果來(lái)看,2021年TOP10、TOP50、TOP100、TOP200銷(xiāo)售金額分別約占TOP500銷(xiāo)售金額的30%、65%、83%、92%。相較于2020年,房企集中趨勢有所下降,主要是因為部分規模房企因出現債務(wù)風(fēng)險未入榜單或排名有大幅下滑。

風(fēng)險:

償債壓力較大 盈利能力繼續下滑

2021年TOP50房企融資總額為10540億元,較2020年下降2.34%。從TOP500房企“三道紅線(xiàn)”達標率來(lái)看,2021年三季度剔除預收款后的資產(chǎn)負債率達標率略有上升,而凈負債率與現金短債比達標率稍有下降。近兩年,房企整體償債規模仍處在高位,償債缺口對房企短期資金池深度具有不小的考驗,從海外債到期余額來(lái)看,未來(lái)三年房企仍然面臨較大的還債壓力。

2021年, 房企總資產(chǎn)水平上升,利潤空間收窄,尤其近兩年房企的凈利潤增幅不及資產(chǎn)增幅,導致總資產(chǎn)收益率下滑。中小企業(yè)的業(yè)績(jì)疲弱,增長(cháng)乏力,頭部企業(yè)在相對盈利能力方面更具優(yōu)勢,行業(yè)內部分化趨勢明顯。

策略:

運營(yíng)指標整體提升 回歸產(chǎn)品提升品質(zhì)

另外,運營(yíng)周轉效率方面,2018-2021年周轉率曲線(xiàn)呈現先上升,再下降,后又上升的趨勢。2021年,房地產(chǎn)企業(yè)運營(yíng)周轉效率緩慢提升,主要原因在于房企業(yè)績(jì)增速放緩,融資監管持續收緊,銷(xiāo)售端受到限價(jià)、限購、限貸等政策影響,房企盈利承壓較大。在控杠桿、限融資的背景下,縮短回款周期、加快周轉、提高運營(yíng)效率成為眾多房企的重要舉措。

隨著(zhù)行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段,房地產(chǎn)真正回歸產(chǎn)品時(shí)代,產(chǎn)品力提升成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新要求。一方面,產(chǎn)品品質(zhì)從拿地開(kāi)始即獲得高度重視;另一方面,房企對產(chǎn)品品質(zhì)越來(lái)越重視,在產(chǎn)品維度上更多關(guān)注健康、舒適、環(huán)保等因素,從而在高品質(zhì)中獲得溢價(jià)。

趨勢:

行業(yè)規?;疽?jiàn)頂 分化格局加劇

測評研究報告顯示,2021年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步告別“白銀時(shí)代”。在行業(yè)規?;疽?jiàn)頂,房企利潤空間有限,周轉情況提升緩慢的情況下,房企內部分化加劇。

面對新形勢,許多房企通過(guò)戰略收縮、調整組織架構、降本增效來(lái)控制成本。為了應對現金流壓力,房企紛紛采取多種方式進(jìn)行補救,以加強市場(chǎng)對自身的信心。

測評研究報告指出,存量時(shí)代,快速賺大錢(qián)的機會(huì )越來(lái)越少,持續、精細化經(jīng)營(yíng)漸成主流。在主業(yè)方面,需回歸產(chǎn)品本身,精耕細作、持續打磨,尋找新的營(yíng)銷(xiāo)路徑,在控制風(fēng)險的同時(shí)兼顧民生保障。在第二曲線(xiàn)上,未來(lái)房企需要理性選擇賽道,開(kāi)辟新的利潤增長(cháng)點(diǎn)。

(記者 李紫薇)

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